Cos'è un mutuo?
Una banca che presta una grande quantità di denaro naturalmente vuole assicurarsi di riaverla effettivamente. L'ipoteca su una proprietà funge da garanzia per la banca o per qualsiasi altro prestatore. Se il mutuatario non riesce a rimborsare i suoi debiti, ciò comporterà la preclusione o l'amministrazione della proprietà ipotecaria. La banca riceve i suoi soldi dai proventi.
La parola "mutuo" deriva dalla lingua greca, in tedesco significa qualcosa come "privilegio immobiliare". L'importo massimo di un'ipoteca è determinato dal valore dell'immobile dato in pegno: ad esempio, se possiedi una casa unifamiliare con un alto valore di mercato, di solito puoi prendere in prestito una somma di denaro maggiore di qualcuno con un piccolo appartamento che è difficile da vendere. I prestiti garantiti da un mutuo di solito hanno tassi di interesse inferiori per il debitore, quindi questo tipo di garanzia vale anche per il mutuatario.
Affinché l'ipoteca diventi giuridicamente efficace è necessaria un'iscrizione nel rispettivo registro fondiario. Il proprietario della proprietà non deve essere il debitore allo stesso tempo, può anche garantire per un'altra persona con la sua proprietà previa consultazione. Ma questo è raramente il caso. Le disposizioni legali esatte sui mutui si trovano nel codice civile tedesco (BGB).
La differenza tra un mutuo e un addebito fondiario
L'ipoteca come pegno a garanzia di un credito fisso è compensata dal canone fondiario, che in pratica consente una gestione più flessibile per entrambe le parti. Se necessario, il canone fondiario rimane in vigore anche dopo che il prestito è stato rimborsato, questo può essere molto utile per il creditore. Pertanto, la tassa sul terreno potrebbe tornare in vigore se il proprietario, ad esempio, intraprende una riprogrammazione. Per fare ciò, i due partner contrattuali ampliano semplicemente il contratto di sicurezza.
Il mutuo, invece, scade con il completo rimborso del prestito e non è più prorogabile. Per il mutuatario, tuttavia, la tassa sul terreno ha anche un importante svantaggio: consente l'immediata asta di preclusione dell'oggetto prestato senza azioni legali. Questo non funziona con un mutuo, in questo caso l'azione legale è sempre pendente se il debitore non si è sottoposto a pignoramento al momento della registrazione del mutuo.
Quali tipi di mutui conosce la banca?
A questo punto vorremmo presentarvi le più importanti tipologie di mutuo ipotecario per privati:
Nel settore dei mutui immobiliari, i mutui ad ammortamento sono all'ordine del giorno: qui il debitore paga al creditore una somma mensile costante. Il debito residuo viene ridotto ad ogni pagamento, quindi gli interessi diminuiscono e l'importo del rimborso aumenta. In questo modo, il debito residuo si riduce sempre più velocemente nel tempo. L'interesse sul prestito è generalmente fissato in anticipo e rimane stabile fino alla scadenza del contratto di prestito.
Il mutuo a tasso fisso funziona in modo completamente diverso: l'intero importo del prestito comprensivo degli interessi è dovuto per il rimborso in una data contrattualmente concordata.
Il mutuo variabile comporta un certo rischio per entrambe le parti, in quanto non è vincolato a un tasso di interesse fisso. Qui il tasso ipotecario scende e aumenta in linea con il mercato dei capitali. Il mutuo variabile non ha una durata fissa, ma può essere disdetto normalmente ogni sei mesi.
L'ipoteca inversa è particolarmente interessante per i proprietari di immobili più anziani. Il rimborso del prestito contratto è dovuto solo dopo la morte del proprietario, che è anche mutuatario. Quindi i soldi sono disponibili per migliorare la pensione o per esaudire vari desideri. Successivamente, o gli eredi rimborsano il prestito o la banca riceve i loro soldi dalla vendita della proprietà.
Vantaggi e svantaggi del mutuo ipotecario
I vantaggi di un mutuo ipotecario sotto forma di mutuo ad ammortamento sono evidenti: i tassi di interesse del prestito sono generalmente notevolmente inferiori e le banche concedono anche importi di prestito più elevati ai creditori con solide garanzie. Se concordate un tasso di interesse fisso, l'importo del rimborso regolare rimane sempre lo stesso, il che si traduce in una migliore pianificazione finanziaria. Le banche spesso consentono anche rimborsi speciali in una certa misura nel corso di un mutuo ipotecario, in modo da poter rimborsare il prestito più rapidamente se si è in una buona posizione finanziaria.
Naturalmente, vorremmo anche affrontare apertamente gli svantaggi: ci sono costi aggiuntivi per l'iscrizione di un'ipoteca nel registro fondiario che il mutuatario deve pagare. E come parte del mutuo, garantisci le tue quattro mura o forse una casa in affitto che ti porterà un reddito regolare. Quindi calcola molto attentamente in modo da non perdere la tua proprietà! Puoi rivendere una proprietà con un mutuo solo dopo aver consultato e a determinate condizioni, quindi il tuo diritto di proprietà è limitato.
Come evitare rischi speciali:
- Quando si contratta un prestito, assicurarsi di poter portare una quota di capitale di almeno il 20%, perché ciò garantisce che il prestito non ecceda il proprio ambito finanziario.
- L'importo del prestito non deve in nessun caso superare il 70% del valore attuale della proprietà, perché anche la tua proprietà può ammortizzarsi nel corso degli anni. Vuoi uscire da una possibile vendita di preclusione senza alcun debito.
- Se si conclude il contratto di prestito con un tasso di interesse elevato, è necessario assicurarsi che il termine sia il più breve possibile. Ciò garantisce di beneficiare di eventuali successivi tassi di interesse in calo. Un tasso di interesse fisso lungo è utile in tempi di tassi di interesse bassi.
- Non mantenere il tasso di rimborso iniziale troppo basso. Può essere utile se puoi adeguare il tuo rimborso verso l'alto nel corso del rimborso in modo da non mantenere l'ipoteca per 30 anni o più. Dovresti essere pronto per la pensione al più tardi!
Quanto durerà l'ipoteca?
L'ipoteca non scade da sola, devono intervenire debitori e creditori. Una volta rimborsato l'intero importo del prestito, il debitore deve chiedere la cancellazione al catasto. Nell'altro caso, l'onere fondiario viene cancellato “per legge”, ovvero quando si tratta di un'asta di preclusione.
Estinzione del mutuo dopo il rimborso del prestito
Per annullare l'ipoteca dopo la restituzione del prestito, l'ex debitore necessita di una ricevuta che può essere cancellata o di un'autorizzazione all'annullamento da parte del creditore, solitamente dalla banca. Contatta il catasto con questo certificato e richiedi la cancellazione. Di solito ci sono commissioni per questo.
Decadenza per legge in caso di asta di preclusione o amministrazione
Se il debitore non adempie ai suoi obblighi di rimborso, il debitore richiede la preclusione. Di solito ciò avviene attraverso i tribunali, che possono essere aggirati solo sulla base della clausola di preclusione già citata. Se l'ipoteca è registrata con clausola di preclusione, il creditore riceverà anche un titolo esecutivo. Il mutuo scade con la vendita forzata dell'immobile, o quando il debitore ha soddisfatto i suoi crediti con il reddito da locazione corrente in caso di amministrazione forzata.
Saldamente legato: iscrizione catastale e mutuo
L'ipoteca e la corrispondente registrazione del registro fondiario vanno di pari passo, senza una corrispondente registrazione questo particolare tipo di protezione del prestito non funziona. In questo modo, il creditore garantisce i suoi diritti legali se non ottiene indietro l'importo del prestito. Spesso il notaio provvede a tutte le iscrizioni nel registro fondiario nel corso del processo di finanziamento se si tratta di finanziamento immobiliare. La fattura del canone viene quindi inviata dal catasto al debitore. Immediatamente dopo il rimborso del prestito, l'ipoteca diventa inefficace a causa della cancellazione nel catasto richiesta dal mutuatario.
Mutui multipli per una casa: è possibile?
Un proprietario ha la possibilità di garantire più di un prestito con la sua proprietà. Per ogni singolo prestito ha bisogno di un nuovo mutuo, che ha iscritto a catasto, perché un mutuo è sempre legato ad un unico credito fisso. Ma la regola di cui sopra si applica anche qui: non prestare mai alla tua casa un importo totale che superi il 70% dell'attuale valore di mercato per assicurarti di soddisfare tutte le richieste in ogni caso.
Affittare o vendere casa con mutuo?
Puoi continuare a usare la tua casa liberamente anche con un mutuo, quindi niente ostacola l'affitto. L'unica cosa che interessa al creditore è che tu continui a saldare il tuo debito. Vendere la casa con un mutuo è un po 'più difficile: discuti questo piano con il tuo prestatore, che di solito è la banca interna. Probabilmente sarà dovuto un pagamento al momento della vendita, che serve a far scattare il prestito per intero, compreso un risarcimento richiesto dalla banca per interessi persi. La cosiddetta penale per pagamento anticipato di solito non è esattamente economica. In alternativa potresti suggerire di trasferire la cauzione su altro immobile e rimborsare il prestito nelle consuete rate.
Conclusione
Un mutuo è particolarmente indicato per le persone che vogliono acquisire un immobile acquistandone o costruendone uno nuovo. Tuttavia, in quest'area vi è una chiara tendenza verso i diritti fondiari. Indipendentemente dal fatto che si tratti di un canone fondiario o di un mutuo: un capitale di almeno il 20%, un lavoro a tempo indeterminato e, se possibile, un'assicurazione contro il mancato pagamento incoraggiano il prestito, anche per la propria sicurezza.
Passo dopo passo: come ottenere il tuo mutuo
- Seleziona la proprietà, organizza l'acquisto
- Negozia un contratto di prestito con la banca
- Lascia che sia il notaio a redigere il contratto di acquisto
- Incarica il notaio di iscrivere l'ipoteca nel registro fondiario
- la banca riceve la lettera di mutuo in qualità di creditore
- il proprietario dell'immobile paga la fattura per l'iscrizione nel registro fondiario
Elimina mutuo:
- Restituire integralmente il prestito
- Richiedi l'autorizzazione alla cancellazione dalla banca
- Richiedere la cancellazione presso il catasto (tramite notaio) con una dichiarazione certificata di consenso di tutti i proprietari
- Paga le spese di cancellazione
